Eigentumswohnung und WEG: Beschluss für das Außengerät

Die Antwort in kurz

Sie sind Eigentümer einer Wohnung. Das Außengerät der Klimaanlage hängt an der Fassade oder steht auf dem Balkon. Beides berührt das Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen Fassade, Außenwand und meist auch die Balkonbrüstung. Darum entscheidet nicht Sie allein, sondern die Gemeinschaft.

Der Weg:

1. Sie stellen einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung.
2. Die Eigentümer stimmen ab (Beschluss).
3. Sagen sie Nein, können Sie in bestimmten Fällen Gestattung verlangen und notfalls vor Gericht durchsetzen.
4. Danach bauen Sie ein. Ein Fachbetrieb führt die Arbeit aus.

Die Rechtsgrundlage ist § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Gesetz gilt in seiner heutigen Form seit dem 1. Dezember 2020. Seit diesem Datum heißt "bauliche Veränderung" alles, was über die normale Erhaltung des Hauses hinausgeht.

Was § 20 WEG regelt

Der Gesetzestext (Stand 10/2026) hat vier wichtige Teile:

"Privilegiert" heißt: Das Gesetz gibt Ihnen einen starken Anspruch. Bei einer Klimaanlage fehlt dieser starke Anspruch. Sie haben aber den schwächeren Anspruch aus Absatz 3.

Das BGH-Urteil vom 17. Juli 2026

Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 im Fall V ZR 162/25 entschieden (Pressemitteilung 130/2026).

Der Fall. Wohnungseigentümer wollten auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät einbauen. Ihr Antrag fand in der Versammlung am 14. Dezember 2023 keine Mehrheit. Das Landgericht ersetzte den ablehnenden Beschluss. Der BGH bestätigte das.

Die Kernaussagen laut Pressemitteilung:

• Es besteht ein Anspruch auf Gestattung, wenn kein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt sein kann. Eine geringe Beeinträchtigung reicht nicht aus, um den Anspruch zu verneinen.
• Mögliche Geräusche beim späteren Betrieb stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen. Entstehen später echte Lärmprobleme, können Nachbarn Abwehr nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen. Dann können zum Beispiel Betriebszeiten beschränkt werden. Eine Stilllegung ist laut BGH nicht erforderlich.
• Die Kernbohrung durch die Außenwand ist eine bauliche Veränderung. Sie ist nicht automatisch ein Hindernis, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt wird.
• Optische Bedenken hatte die Gemeinschaft im Fall nicht geltend gemacht. Der BGH konnte sie deshalb nicht gewichten. Nach Angaben von Fachseiten sollte das Außengerät dort auf dem Balkon angebracht und verkleidet werden.

Was die Gemeinschaft prüfen darf

Der Beschluss darf nicht beliebig abgelehnt werden. Die Eigentümer dürfen aber konkrete Dinge prüfen.

Optik. Ein Außengerät an der Fassade verändert das Bild des Hauses. Das ist ein echtes Argument, wenn es konkret begründet wird. Eine Verkleidung, eine Farbe passend zur Fassade oder ein Standort auf dem Balkon senken die Wirkung.

Substanz. Die Kernbohrung geht durch Gemeinschaftseigentum. Das Loch muss fachgerecht gebohrt und abgedichtet werden. Sonst droht Feuchteschaden. Wärmedämmung und Brandschutz müssen stimmen.

Lärm. Nach dem BGH zählen bloße Befürchtungen zu Geräuschen nicht. Echte Lärmwerte zählen. Die Grenzwerte der TA Lärm sind der übliche Maßstab (siehe Lärm und Nachbarn). Ein Gerät, das nachts die Werte überschreitet, kann zu Betriebszeit-Beschränkungen führen.

Abwärme und Kondenswasser. Das Außengerät bläst warme Luft aus. Das Innengerät erzeugt Kondenswasser, das abgeleitet werden muss. Beides darf Nachbarn nicht unzumutbar treffen. Planen Sie die Ausrichtung so, dass die Luft nicht zum Nachbarfenster bläst.

Gesamtbild der Anlage. § 20 Abs. 4 WEG verbietet eine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung. Eine einzelne Anlage erreicht diese Schwelle selten. Viele Geräte an einer Fassade ohne Plan können es.

Alt-Anlagen ohne Beschluss

Hat jemand schon vor 2020 ein Klimagerät ohne Zustimmung eingebaut? Dann gilt für die Frage nach dem Rückbau altes Recht, wenn die bauliche Veränderung 2020 schon abgeschlossen war.

Das hat der BGH am 10. Oktober 2025 im Fall V ZR 41/24 gesagt. Die Anlage war 2014 installiert worden, mit Außengerät auf der Dachterrasse und Leitungen durch die Außenwand. Tagsüber hielt sie die TA-Lärm-Werte ein, nachts nicht. Das Landgericht hatte den Rückbau angeordnet. Der BGH hob das Urteil auf. Er verwies die Sache zurück, weil noch geprüft werden musste, ob ein Anspruch auf Gestattung nach altem Recht besteht.

Für Sie heißt das: Ein Rückbau ist bei Altfällen nicht automatisch Pflicht. Der Fall wird nach altem Recht geprüft. Was am Ende gilt, hängt vom Einzelfall ab.

So gehen Sie vor

Ein sauberer Antrag erhöht die Chance auf Zustimmung.

1. Teilungserklärung lesen. Sie kann Regeln für Fassade, Balkon und Geräte enthalten.
2. Fachbetrieb einbinden. Er plant Standort, Leitungsweg und Kernbohrung. Er nennt das Gerät und die Schallleistung (siehe Fachbetrieb finden).
3. Unterlagen sammeln. Datenblatt mit Schallleistung in dB(A), Maße, Farbe, Zeichnung oder Foto vom Standort, Plan für die Kondensatableitung.
4. Antrag an die Verwaltung stellen. Bitten Sie, ihn auf die Tagesordnung zu setzen.
5. Auf Einwände eingehen. Bieten Sie Verkleidung, andere Farbe, anderen Standort oder Nachtbetrieb-Pause an.
6. Beschluss abwarten und schriftlich festhalten lassen. Erst dann bohren.
7. Bei Ablehnung prüfen lassen, ob eine Klage auf Gestattung Erfolg hat. Dafür braucht es rechtlichen Rat. Es gibt Fristen für Anfechtungen.

Beispiel: Wie ein Antrag aussehen kann

Dies ist ein Beispiel, kein Muster für Ihren Fall.

Bei 41 dB(A) wäre ein reines Wohngebiet nachts (35 dB(A)) und ein allgemeines Wohngebiet nachts (40 dB(A)) knapp überschritten. Hier würde der Fachbetrieb einen anderen Standort oder ein leiseres Gerät vorschlagen. Das zeigt, wie Sie vor dem Antrag rechnen.

Wann es kippt

Diese Punkte machen die Zustimmung schwerer:

• Standort an einer stark sichtbaren Fassade ohne Verkleidung.
• Nähe zu Schlafzimmerfenstern von Nachbarn.
• Beschluss oder Teilungserklärung verbietet Veränderungen an der Fassade ausdrücklich. Eine Regel kann den Anspruch einschränken. Lassen Sie sie prüfen.
• Mehrere Eigentümer wollen gleichzeitig Geräte. Dann sollte die Gemeinschaft einen Gesamtplan beschließen.
• Denkmalschutz (siehe Denkmalschutz und Fassadefolgt).
• Zusätzlich kann die Landesbauordnung eine Rolle spielen (siehe Baugenehmigung für Klimaanlagen).

Wer zahlt was?

Wenn die Gemeinschaft Ihnen die Maßnahme gestattet, zahlen Sie die Kosten der Anlage. Auch Folgekosten und Schäden tragen Sie. Zu den Kostenregeln im WEG konnten wir hier nichts im Detail prüfen. Fragen Sie die Verwaltung oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt. Eine Haftpflicht- und Hausratversicherung sollte den Einbau kennen (siehe Versicherung, Haftung, Nebenkostenfolgt).

Zur Technik des Außengeräts: Außengerät montierenfolgt. Wenn Sie ein Gerät ohne Außengerät wählen, brauchen Sie meist keinen Beschluss für ein Außengerät, aber trotzdem für die Wandöffnungen: Klimaanlage ohne Außengerät.

Häufige Fragen

Quellen

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